Czy opłaca się budowa domków letniskowych ?

Jeżeli szukasz długofalowej inwestycji, która może przynieść liczne korzyści to z pewnością domki letniskowe, są wariantem, który należy rozważyć. Oferta noclegowa dla turystów to usługa, na którą zawsze jest zapotrzebowanie. Czy jednak taki biznes się opłaca? Jakie są jego korzyści? 

Pomysł na własny biznes często przychodzi znienacka. Często pomijamy te najbardziej oczywiste rozwiązania. Każdego roku miliony osób pragną wypocząć w ciekawym miejscu. W tym celu potrzebują przytulnych i nowoczesnych miejsc. 

Branża turystyczna w Polsce z roku na rok się rozwija. Niestety standard niektórych miejsc noclegowych ciągle jest na niskim poziomie. Na rynku ciągle brakuje ofert, które zaspokajałyby potrzeby turystów. Dysponując dobrym miejscem mamy szanse na zyskowny i dość prosty biznes. 

Dlaczego rośnie zainteresowanie domkami letniskowymi? 

Niezmiennie od kilku lat rośnie zainteresowanie domkami letniskowymi. Jest to trend, który na pewno szybko nie minie. Ludzie coraz częściej opuszczają mieszkanie w centrum i przeprowadzają się na obrzeża miasta, gdzie mają do dyspozycji dużą ilość zielonych terenów oraz spokój i ciszę. 

Tak samo jest podczas wyboru domków letniskowych. Pragniemy wypoczynku, „naładowania baterii” i zrelaksować się w pięknych okolicznościach natury. W związku z panującą sytuacją w kraju i na świecie bardzo możliwe jest, że Polacy coraz chętniej będą zgłębiali turystyczne tajniki Polski, odstawiając na potem inne miejsca na świecie. 

Domek rekreacyjny – idealne miejsce nie tylko na wakacje 

Budowa domków letniskowych, czy nawet jednego domku letniskowego daje wiele możliwości. Jedną z nich jest fakt udanego urlopu, niezależnie od pory roku. Jeżeli jesteśmy właścicielem takiego obiektu, możemy do niego przybyć bez żadnych rezerwacji i nie martwiąc się o to, czy będzie dostępny. Takie miejsce jest również idealne do zdalnej pracy i wypełniania swoich innych obowiązków. Perspektywa pracy z domku letniskowego, w towarzystwie pięknych okoliczności przyrody jest bardzo zachęcająca. Cisza i spokój gwarantuje maksymalną efektywność i kreatywność. 

Domek letniskowy – dochodowa inwestycja 

Budując domki letniskowe jednak myśli się przede wszystkim o zyskach. Warunkiem powodzenia inwestycji jest tutaj dogodna lokalizacja. Najlepiej jeżeli jest to jakaś nadmorska czy górska okolica. Wtedy to szanse na powodzenie biznesu są bardzo wysokie, gdyż w takich miejscach niemal zawsze brakuje miejsc noclegowych. 

Jednak coraz większą popularnością cieszą się również inne, ciekawe miejsca. Domki letniskowe mogą powstać w pobliżu lasu, polan, zalewów i innych z punktu widzenia turystów nietypowych terenach. Nawet działka leśna położona w pięknym miejscu, może być atrakcyjnym terenem do zagospodarowania i inwestycji. 

Budowa domku letniskowego – szybka realizacja 

Na pierwszy rzut oka mogłoby wydawać się, że budowa domków letniskowych jest czynnością, która pochłania dużo czasu. Nowe przepisy oraz innowacyjne rozwiązania producentów pozwalają znacznie przyspieszyć cały proces. Aktualnie według prawa możemy postawić domki bez pozwolenia na budowę. Dotyczy to obiektów przeznaczonych do rekreacji o maksymalnej powierzchni nawet 70m2. Wystarczy więc przestrzegać kilku reguł i możemy cieszyć się z ukończonej inwestycji już kilka tygodni po jej rozpoczęciu. Dobrym rozwiązaniem są również modułowe, gotowe domki na sprzedaż, które możemy nabyć właściwie od ręki. Takie rozwiązanie znacznie przyspiesza możliwość otworzenia biznesu. 

Zalety domków letniskowych 

Niezależnie od celów, z pewnością warto zainwestować w budowę domków letniskowych, szczególnie jeżeli mamy działkę położoną w atrakcyjnej okolicy. Wysoka rentowność oraz ogromne zainteresowanie takimi usługami to z pewnością argumenty, które powinny przekonać do inwestycji.

Umów się na spotkanie, nasi klienci polecają nasz towar i chętnie zaprezentują swoje domki na żywo ! Budowy wykonujemy w całej Polsce, na pewno znajdziemy adres blisko Ciebie, gdzie będzie można ocenić naszą pracę:)

W8LUX:

WD6LUX:

A18X1:

A18X2:

WD1A:

MDN10A:

MDN10B:

MDN10:

Wykonamy dla Ciebie wizualizację Twojego wymarzonego domku lub całego ośrodka.

Akty prawne – wszystko co musisz wiedzieć.

Czym jest dom na zgłoszenie? 

Dom na zgłoszenie jest to uproszczona procedura prawna dzięki której możemy postawić dom bez większych formalności. Dom na zgłoszenie dotyczy budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35m2 i bazuje na artykule 29.1.2a Polskiego Prawa budowlanego:

„Art. 29.1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki; (…)”

źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf

Czym dom na zgłoszenie różni się od procedury pozwolenia na budowę?

Procedura zgłoszenia wymaga od nas minimalną ilość dokumentów przed rozpoczęciem budowy. Potrzebujemy wstępny szkic budynku, mapę do celów informacyjnych z wrysowaniem lokalizacji domu, a także krótki wniosek i małą opłatę. Do procedury pozwolenia na budowę potrzebujemy 4 egzemplarze obszernego projektu budowlanego (branży architektonicznej, konstrukcyjnej,  sanitarnej i elektrycznej), uzgodnienia, mapę do celów projektowych itd. Ponadto procedura zgłoszenia trwa 21 dni, a pozwolenie na budowę 65 dni plus 2 tygodnie na uprawomocnienie się wyroku.

Czy można postawić duży dom całoroczny na zgłoszenie?

Technicznie tak, praktycznie…. nikt tego nie robi. Wprawdzie z powyższego artykułu prawa budowlanego można wywnioskować, że zwyczajny dom jednorodzinny można postawić na zgłoszenie, więc o co chodzi? Chodzi o to, że inne wymagania są dla budynków mieszkalnych w tym domków jednorodzinnych a inne dla domków letniskowych do 35m2. Aby zgłosić domek letniskowy potrzeba tylko mapki, prostego szkicu i możemy zgłaszać. Przy zgłoszeniu domku jednorodzinnego i tak potrzebujemy całego projektu budowlanego tak jak przy pozwoleniu. Co więcej cała procedura zgłoszenia w przypadku domu jednorodzinnego jest niekorzystna. Teoretycznie zgłoszenie dostajemy po 21 dniach, a na pozwolenie na budowę musimy czekać 2 miesiące. Praktycznie jak urząd znajdzie jakiś błąd w dużej dokumentacji projektowej lub będzie chciał, aby coś uzupełnić w projekcie, to przy procedurze pozwolenia, architekt dostanie informację i czas na uzupełnienie projektu (co występuje bardzo często). Przy zgłoszeniu dostaje się odmowę i trzeba składać projekt jeszcze raz. Wychodzi więc, że pozwolenie otrzymamy po około 2 miesiącach, a zgłoszenie może trwać nawet pół roku jak nie dłużej (jak się coś będzie urzędnikom przypominało)

Co potrzeba przy pozwoleniu na budowę wg projektu budowlanego?

• Projekt budowlany
• Mapka do celów projektowych
• Badania geologiczne
• Zatrudnienie Geodety do wytyczenia budynku
• Zatrudnienie Kierownika budowy
• Dodatkowo załatwianie osobiście lub przez architekta takich rzeczy jak lokalizacja zjazdów, przyłączy itp.
• Odbiory po wykonaniu budynku

a przy letniskowym domu na zgłoszenie do 35m2 potrzeba tylko:

• mapa do celów informacyjnych
• projekt można wrysować samemu lub dać komuś do wrysowania
• krótki wniosek i drobna opłata
• brak odbiorów

Różnica jest dość duża, ale warto pamiętać, że dom na zgłoszenie nie jest przeznaczony na tzw. cele socjalne, czyli zgodnie z prawem nie można w nim mieszkać, a co za tym idzie nie można się zameldować. Z drugiej strony przy procedurze zgłoszenia nie ma konieczność przeprowadzenia postępowania administracyjnego, a sąsiad nie może opowiedzieć się przeciwko naszemu zamierzeniu. Co więcej budowa może zostać podjęta po 21 dniach od jego złożenia – nie czeka się na wydanie żadnej decyzji administracyjnej.

Dom na zgłoszenie 35m2 – procedura zgłoszenia budowy domku

Aby zgłosić budynek rekreacji indywidualnej, należy złożyć formularz zgłoszeniowy w miejscowym starostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, w wydziale architektoniczno-budowlanym. Zgłoszenie powinno zawierać określenie, zakres i sposób wykonywania robót oraz przewidziany termin rozpoczęcia.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• szkice lub rysunki obrazujące zamierzenie budowlane, czyli mapka terenu z zaznaczonym usytuowaniem obiektu, rzut i elewacje,
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej.

Po złożeniu formularza należy odczekać 21 dni – jest to czas dla starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu) na faktyczną i prawną ocenę zgłoszenia – jeżeli w tym czasie nie wniesie sprzeciwu, to wówczas jest to jednoznaczne ze zgodą – tzw. “zasada milczącej zgody” i uprawnia do rozpoczęcia robót. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może również przed upływem 21 dni wydać zaświadczenie o braku sprzeciwu, jednoznaczne z uprawnieniem do rozpoczęcia budowy domku bez pozwolenia na budowę.

Czy mogę postawić dom z antresolą lub piętrem na zgłoszenie?

W prawie budowlanym jasno jest powiedziane, że domek rekreacji indywidualnej musi być parterowy i wolnostojący, czyli nie dokleimy dwóch budynków i tak samo nie możemy wykonać piętra. Można zamiast piętra wykonać otwartą antresolę, ale nie można jej wydzielić ścianami. W wielu projektach (tak jak projekt powyżej) wszystko zależy od interpretacji. We wspomnianym projekcie nie ma wydzielenia ścianami i drzwiami i góra ma w maksymalnym miejscu wysokość 1,8m co powoduje, że jest to antresola z wyjściem na taras na piętrze. Trzeba jednak pamiętać, że w niektórych urzędach taki kształt budynku byłby zaakceptowany, w innych mógłby być inaczej zinterpretowany, dlatego warto pójść z projektem i się dowiedzieć w swoim starostwie. Nie ma dokładnej definicji w prawie budowlanym, ale są wyroki sądu taki jak poniżej:

„(…)Parterowy budynek gospodarczy z art. 29 ust. 1 pkt 2 p.b. musi mieć tylko parter. Jeżeli wybudowany na działce obiekt budowlany, oprócz parteru ma również poddasze użytkowe, jest więc dwukondygnacyjny. Brak jest wprawdzie w przepisach p.b. definicji „budynku parterowego””, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2, jednakże utrwalone w języku polskim oraz w budownictwie potoczne rozumienie słowa „parter”” tłumaczyć trzeba jako pierwszą kondygnację nadziemną, stanowiącą poziom, na którym znajduje się główne wejście do budynku. Natomiast ostatnie piętro położone bezpośrednio pod dachem spadzistym jest określane jako poddasze.(…)” 

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 18 sierpnia 2015 r., sygn. akt II SA/Bd 1336/14

źródło: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/892463C66A

Czy antresola może znajdować się nad zamkniętymi pomieszczeniami?

Głównie chodzi o fakt, że pod antresolą nawet w naszych projektach znajduje się wydzielona toaleta, czasami dodatkowy pokój. Z definicji antresoli wynika, że nie ma to znaczenia, ale ostatnio doszły do nas informacje, że urzędnicy różnie interpretują te zapisy. Zacznijmy więc od definicji:

Definicję antresoli znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.):

3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
19) antresoli — rozumie się przez to górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlany

źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20020750690/O/D20020690.pdf

W powyższym zapisie mowa jest o górnej części kondygnacji lub pomieszczenia, które jest mniejsze od tego poniżej. Górna część nie może być zamknięta przegrodami. O tym co znajduje się poniżej nie jest nic napisane. Z tego zapisu jasne wydaje się, że jak ścianami wydzielimy jakieś pomieszczenie na antresoli, to przestaje być ono antresolą, a staje się kondygnacją. Jeżeli natomiast pod antresolą wydzielimy przestrzeń, to fakt ten nie powinien wpływać na antresolę poniżej. Urzędnicy jednak czasami kwestionują to powołując się na Wyrok WSA w Gdańsku z 19 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 528/12, w którym chodzi o większy budynek deweloperski, ale z użyciem antresoli.

źródło: https://www.prawo.pl/biznes/antresola-wydzielona-z-pomieszczen-nie-powinna-przekraczac-ich-obrysow,289770.html

W powyższym wypadku została wzięta pod uwagę antresola pomieszczenia. Należy jednak pamiętać, że w definicji antresoli istnieje jeszcze tzw. antresola kondygnacji. Dość dobrze zagadnienie wytłumaczone jest w “OPINII nr ZR 139 Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP”, gdzie antresola kondygnacji wytłumaczona jest w taki sposób:

antresola kondygnacji:

1) znajduje się nad przedzielającym ją i tą kondygnację stropem pośrednim,

Warunek 1) wskazuje na konieczność występowania stropu pośredniego pomiędzy dolnym poziomem pomieszczenia, a poziomem antresoli. Zauważyć należy, że w definicji nie został użyty zwrot „w całości nad ” lub „wewnątrz obrysu”, mimo iż zwroty takie stosowane są w tym samym akcie prawnym.

2) strop pośredni musi mieć powierzchnię mniejszą od powierzchni tej kondygnacji,

Warunek 2) dotyczy ograniczenia powierzchni antresoli w stosunku do powierzchni kondygnacji, której jest częścią. Pomiędzy wyrażeniami „stropem pośrednim”, a „o powierzchni” ustawodawca nie użył przecinka, co oznacza, że pojęcie powierzchni dotyczy właśnie tego stropu, a nie samej antresoli. Należy przez to rozumieć, że powierzchnię tą liczymy jako powierzchnię rzeczywistą stropu, a nie np. powierzchnię użytkową antresoli. Stosując analogię, za powierzchnię kondygnacji, z którą porównujemy powierzchnię stropu pośredniego, należy przyjąć powierzchnię stropu tej kondygnacji, a więc bez uwzględnienia ścian wewnętrznych.

3) nie jest zamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.

Warunek 3) dotyczy zachowania otwartego charakteru antresoli. Kluczową jest interpretacja pojęcia „wnętrza, z którego jest wydzielona”. Za takie wnętrze należy uznać przestrzeń, z którego antresola jest udostępniona (a więc to, z którego prowadzą na nią schody, pochylnia, winda lub inny rodzaj komunikacji pionowej). Biorąc pod uwagę, że we wcześniejszej części definicji ustawodawca dwukrotnie użył zwrotu „kondygnacji lub pomieszczenia”, nie ma podstaw by sądzić, że „wnętrze” to należy utożsamiać z pojęciem kondygnacji lub pomieszczenia. Interpretacja taka, prowadziłaby do przyjęcia, że zrealizowanie antresoli kondygnacji, jest możliwe tylko wtedy, gdy ta kondygnacja ma charakter jednoprzestrzenny – a więc  jest tak naprawdę  jednym pomieszczeniem. Taki sposób rozumowania doprowadza do absurdalnego wniosku, że możliwym jest realizowanie jedynie antresol pomieszczeń, a więc zbędnym było wprowadzanie pojęcia antresol kondygnacji.

źródło: https://www.mpoia.pl/index.php/39-p-zespol-rzeczoznawcow-mpoia-rp/1628-opinia-nr-139-antresola

Jaka jest wymagana wysokość wnętrza w domu na zgłoszenie?

Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dokładnie określa jaka musi być minimalna wysokość wnętrza:

„Pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej, podobnie jak pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych, mogą mieć 2,2 m wysokości. Dla porównania, normalnie pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi powinny mieć wysokość co najmniej 2,5 m (Dział III, Rozdział 5, § 72 ust. 1).”

źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20020750690/O/D20020690.pdf

Z powyższego wynika, że minimalna wysokość pomieszczenia w budynku na zgłoszenie wynika wynosi 2,2 metra. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli mamy w planie kiedyś przekształcić budynek na domek jednorodzinny, dobudować, powiększyć, to taki domek musi mieć już wysokość we wnętrzu 2,5 metra. Czyli jak wykonamy 2,2 metra, to później najprawdopodobniej nie będziemy mogli go przekształcić na dom całoroczny.

Jak blisko granicy działki mogę postawić 35m2 dom na zgłoszenie?

Budynki na zgłoszenie podlegają tym samym przepisom prawnym co domy jednorodzinne jeżeli chodzi o odległość od granicy działki. Dokładnie o tym mowa jest w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury dział II, rozdział 1, §12. 1

„§ 12.10) 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.”

Źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20190001065/O/D20191065.pdf

Wynika z niego jasno, że jak mamy do czynienia ze zwykłą działką, to musimy się oddalić od granicy działki na:

• 4 metry – dla ścian z oknami i drzwiami
• 3 metry – dla ścian bez okien i drzwi

Oczywiście jeżeli mamy do czynienia z wąską działką poniżej 16 metrów szerokości to można się zbliżyć do sąsiada na 1,5 metra. Należy jednak pamiętać o Warunkach Zabudowy WZ działki lub Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego MPZP, które bardzo często określają linię zabudowy i odległości na jakie musimy się oddalić od sąsiada, drogi itp.

W jakiej konstrukcji można postawić dom na zgłoszenie?

Możliwości budowlanych jest dużo. Trzeba jednak wiedzieć, że obojętnie czy zdecydujemy się postawić budynek murowany, dom modułowy, szkielet drewniany, stalowy czy nawet domek holenderski na kółkach, musimy spełniać te same zapisy prawa budowlanego.

W przypadku, gdy stawiamy kontenery, domy modułowe, domy holenderskie i inne podobne konstrukcje jedynym atutem jest możliwość ich późniejszego przestawiania w przypadku na przykład dzierżawy gruntu.

Czy mogę postawić domek na kołach bez zgłoszenia?

Nie istotne jest, czy postawimy domek na kołach, trwale lub nie trwale związany z gruntem, wciąż podchodzimy pod te same zapisy prawa budowlanego. Jedynie przyczepa kempingowa, która jest zarejestrowana i musi okresowo przechodzić przegląd podchodzi pod prawo drogowe i taką zarejestrowaną przyczepę możemy postawić dowolnie na działce. Wszystkie inne konstrukcje podchodzą już pod prawo budowlane.

Oczywiście jest zapis prawa budowlanego o budynkach nie trwale związanych z gruntem, ale i tak takie budynki musimy zgłosić i nie mogą stać dłużej niż 180 dni. Później znów trzeba zgłaszać, przestawiać i tak w kółko. Taki zapis jest dobry dla barów tymczasowych lub letnich restauracji na plaży. Przy budynkach letniskowych to się mija z celem.

Prawo budowlane, Art. 29.

“1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

12) tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;”

źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf

Jak postawić dom na zgłoszenie gdy nie ma WZ (warunków zabudowy) i MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)

Polskie przepisy nie regulują pojęcia „działki rekreacyjnej“. Wszystko zależy od prawa obowiązującego na danym terenie. Działki rekreacyjne najczęściej objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego MPZP. Jest to dokument prawa miejscowego, w związku z czym w każdej gminie może on wyglądać nieco inaczej.

Gdy nie ma MPZP i WZ należy wystąpić o Warunki Zabudowy dla naszej działki w Starostwie. Najlepiej występując o nie napisać już co by się chciało na takiej działce postawić i w miarę możliwości urzędnicy starają się to uwzględnić. Wiadomo, jak wszędzie dookoła jest zapis, że musi być skośny dach, to nie dostaniemy zgody na dach płaski, ale ogólnie starają się pomagać w tych kwestiach.

Czego można się dowiedzieć z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego MPZP?

1. Jakiego przeznaczenia budynki mogą stanąć na danej działce rekreacyjnej (zazwyczaj są to altany i domki letniskowe, choć czasami dozwolone jest postawienie całorocznego domu jednorodzinnego).
2. Określenie maksymalnej powierzchni budynku, jego wysokość, szerokość oraz odległość od granicy działki.
3. Określenie powierzchni biologicznie czynnej jaką musimy zachować, czyli maksymalny procent zabudowy.
4. Techniczne i wizualne kwestie związane z budynkiem takie, jak kąt nachylenia dachu, kolor budynku, szerokość elewacji, rodzaj okien itp.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego MPZP jest dostępny dla każdego, bez konieczności uiszczania jakichkolwiek opłat czy czekania na pozytywne rozpatrzenie sprawy przez urząd. Dokument znajduje się zazwyczaj w gminnym Wydziale Architektury i Budownictwa. Bardzo często można go ściągnąć z Internetu ze strony danego starostwa lub powiatu.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy WZ i zagospodarowania terenu. W celu uzyskania takiej decyzji należy po prostu złożyć wniosek do wójta gminy o ustalenie warunków zabudowy. Należy przy tym jednak pamiętać o konieczności spełnienia wymagań określonych w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

„Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. „

Więcej na stronie sejmu: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20030800717/U/D20030717Lj.pdf

Czy mogę postawić domek na działce rolnej?

Budynek na działce rolnej powinien mieć charakter rolniczy, czyli posiadać elementy zabudowy zagrodowej. To jednak co innego niż domek letniskowy. W tej sytuacji należy postarać się o pozwolenia na zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego czy leśnego na cele nierolnicze i nieleśne. Takiej zgody udziela minister lub marszałek województwa na wniosek gminy w trakcie procedury uchwalania planu miejscowego. Istnieją jednak grunty rolne, które nie wymagają pozwolenia (o klasie gorszej niż III, a w przypadku klas od I do III – gdy wielkość działki nie przekracza 0,5 ha). Ich przeznaczenie można zmienić w momencie ustalania warunków zabudowy.

Obwieszczenie Marszałka sejmu Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 26 maja 2017 r, rozdział 2

„Art. 6. 1. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

2. Przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty.”

Art. 7. 1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

1a. Przepisu, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się do terenów, dla których miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie sporządza się.

2. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,

2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa4) lub upoważnionej przez niego osoby,

3) (uchylony)

4) (uchylony)

5) pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016r. poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.”

Źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170001161/O/D20171161.pdf

Jak wynika z cytowanych przepisów, przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze wymaga w przypadku gruntów klas od I do III zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, przy czym nie jest to konieczne w przypadku spełnienia warunków z ust. 2a cytowanego przepisu. Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych niższych klas nie wymaga spełnienia dodatkowych warunków i w takim wypadku powinna być możliwa budowa budynku w trybie zgłoszenia.

Czy ocieplenie wlicza się w obrys budynku?

Należy pamiętać, że ocieplenie wlicza się w powierzchnię zabudowy, czyli jak wykonamy budynek o powierzchni 35m2 i na to położymy ocieplenie, zwiększamy powierzchnię zabudowy budynku przez co nie spełniamy podstawowego założenia domku letniskowego na zgłoszenie.

Czy dom bez pozwolenia na budowę może mieć piwnicę? Czy piwnica to kolejna kondygnacja?

Piwnica to kolejna kondygnacja. W prawie budowlanym mowa jest o budynku parterowym, czyli nie może mieć ani piwnicy ani piętra użytkowego (zresztą nieużytkowe też czasami są kwestionowane przez urzędników).

Czy mogę w budynku na zgłoszenie zamontować komin?

Rozporządzenie dopuszcza zainstalowanie w budynku rekreacji indywidualnej kominka opalanego drewnem z otwartym paleniskiem lub zamkniętym wkładem kominkowym. Wymogi z tym związane są jednak identyczne jak w przypadku domów jednorodzinnych.

Rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dział IV, rozdział 4, § 132 ust.3).

“§ 132. 1. Budynek, który ze względu na swoje przeznaczenie wymaga ogrzewania, powinien być wyposażony w instalację ogrzewczą lub inne urządzenia ogrzewcze, niebędące piecami, trzonami kuchennymi lub kominkami.
2. Dopuszcza się stosowanie pieców i trzonów kuchennych na paliwo stałe w budynkach o wysokości do 3 kondygnacji nadziemnych włącznie, jeżeli nie jest to sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, (…)”

źródło: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20190001065/O/D20191065.pdf